Ertragswertverfahren

11 Nov Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren ist neben dem Vergleichswert- und Sachwertverfahren eine Methode, um den Wert von Immobilien zu ermitteln. Es eignet sich zur Wertermittlung bei gewerblich genutzten Objekten. Die gesetzliche Grundlage ist das Bewertungsgesetz (BewG) und die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).

Wer eine Immobilie verkauft, sollte den Barwert möglichst exakt kennen. Hier erfahren Sie im Detail, was das Ertragswertverfahren ist, welche weiteren Größen in diesem Zusammenhang wichtig sind und welche Aussagekraft dieses Verfahren hat.

Summe aus Mieteinnahmen und Bodenwert

Das Ertragswertverfahren eignet sich für gewerblich genutzte Immobilien

Der Ertragswert ist definiert als die Summe aus den Mieteinnahmen und dem Bodenwert des Grundstücks. Nicht der Sachwert der Immobilie ist primär die Zielgröße, sondern der Gewinn bzw. die Rendite. Damit eignet sich dieses Verfahren für solche Immobilien, die in Zukunft ertragsträchtig sind.

Dies gilt für Mietimmobilien wie Mehrfamilienhäuser, gewerbliche Immobilien (Büro-, Lager- und Geschäftsgebäude) sowie Hotels und Tankstellen. Mit Hilfe des Ertragswertverfahrens ist es möglich, die Erträge zu prognostizieren. Für eine zuverlässige Immobilienbewertung ist es empfehlenswert, einen staatlich geprüften Gutachter zu beauftragen.

Vereinfachtes und vollständiges Ertragswertverfahren

Zwei verschiedene Verfahren sind anwendbar. Das vereinfachte Ertragswertverfahren konzentriert sich auf die baulichen Anlagen. Es berücksichtigt demzufolge nicht den Bodenwert und die dadurch generierten Zinsen. Dagegen bezieht das vollständige Verfahren den Wert des Grundstücks mit ein. Daher ist in diesem Fall zunächst der Bodenwert im Rahmen eines Vergleichswertverfahrens zu bestimmen.

Danach können Sie den Mietwert berechnen. Dieser hängt von der Größe des Objekts, der Qualität der Lage und der Ausstattung der Immobilie ab. Von diesem Rohertrag ziehen Sie in einem weiteren Schritt die Bewirtschaftungskosten ab. Außerdem berücksichtigen Sie den Liegenschaftszins. Die Zinsen aus dem Bodenwert müssen Sie, multipliziert mit dem Liegenschaftszins, vom Ertrag abziehen. Denn die Bodenbewertung und der Ertrag sind voneinander zu trennen. Sie führen also die folgenden Rechnungen aus:

Bodenwertzins = Bodenwert x Liegenschaftszins

Gebäudereinertrag = Ertrag – Bodenwertzins

Betriebsbilanzen aus mehreren Jahren

Auch bei Mehrfamilienhäusern kann es angewandt werden

Zu den Grundlagen für die Berechnungen gehören die Betriebsbilanzen des aktuellen Geschäftsjahres, der vergangenen Jahre und die Prognosebilanzen für die zwei kommenden Jahre. Damit erhalten Sie einen umfassenden Überblick. Die Gewinne sind sinnvollerweise als Bruttogrößen zu berechnen.

Die Betriebsbilanzen aus der Vergangenheit ergänzen Sie gegebenenfalls durch einmalige Aufwendungen. Darüber hinaus ziehen Sie außergewöhnliche Erträge ab. Denn diese würden die Bilanz verzerren. Auf diese Weise können Sie einen durchschnittlichen Bilanzwert bestimmen. Nun ist es möglich, den in der Zukunft zu erwartenden Gewinn einzuschätzen.

Kalkulatorische Verzinsung

Diesen prognostizierten Gewinnwert multiplizieren Sie mit dem Kapitalisierungs-Zinssatz. Dies ist eine kalkulatorische Verzinsung. Damit berücksichtigen Sie, welchen Zins der Kapitalgeber mit einer anderen Anlage erzielen würde. Eine Mindestverzinsung ist erforderlich, um den Fortbestand des Unternehmens zu sichern. Der Kapitalisierungs-Zinssatz besteht aus dem Basiszinssatz und aus dem unternehmerischen Risikoaufschlag.

Es ist sinnvoll, den Kapitalisierung-Zinssatz in mehreren Varianten zu kalkulieren. Ein Unterschied von wenigen Prozentpunkten bei diesem Zinssatz wirkt sich deutlich auf den Barwert aus. Daher ist es empfehlenswert, parallel mehrere Optionen für die Kapitalanlage zu berücksichtigen.

Damit finden Sie heraus, welche Risiken bei der Finanzierung bestehen. Der Unternehmenswert ist die Zielgröße der Bewertung. Diesen erhalten Sie, indem Sie die durchschnittliche Summe der Erträge durch den fixen Kapitalisierungszins teilen.

Das Ertragswertverfahren und seine Anwendung

Anwendung findet das Ertragswertverfahren sowohl bei Ein- und Zweifamilienhäusern als auch bei Mietwohn– und Geschäftsgrundstücken. Bei gemischt genutzten Grundstücken können Sie dieses Verfahren ebenfalls nutzen. Dabei sind für die Bewertung des Grundstücks die Jahresrohmiete und der Gesamtentgelt für die Nutzung einschließlich möglicher Umlagen maßgeblich.

Der Grundstückswert besteht aus dem Wert der Gebäude, des Grund und Boden sowie der Außenanlagen. Diesen Wert können Sie ermitteln, indem Sie einen Multiplikator auf die jährliche Rohmiete anwenden. Dieser Multiplikator bezieht die Bauausführung, Bauart, Grundstücksart und das Baujahr sowie die Größe der Kommune ein. Da manche dieser Faktoren sich im Laufe der Zeit verändern, kann der Grundstückswert im Zeitverlauf schwanken.

Bei einer Unternehmensbewertung zählt das Ertragswertverfahren zum Gesamtbewertungsverfahren. Wenn Sie dieses Verfahren anwenden, dann berechnen Sie den mutmaßlichen Unternehmensertrag.

Das Ertragswertverfahren und seine Aussagekraft

Je genauer die Reinertragsprognose und die Bestimmung des kalkulatotischen Zinssatzes sind, desto aussagekräftiger ist das Ertragswertverfahren. Für den Unternehmenswert kommt es allein auf den Ertragswert an. Den Substanzwert bezieht diese Methode grundsätzlich nicht ein. Hierbei gelten aber Ausnahmen, um die Einschätzung eines Konkurrenzrisikos zu ermöglichen.

Das Verfahren zum Ertragswert ist sehr aussagekräfig, wenn die zugrunde liegenden Daten präzise sind. Den erwarteten Marktpreis können Sie dann genau bestimmen.

Mögliche Verzerrungen bei der Berechnung

Zu beachten ist, dass der Liegenschaftszins einen starken Einfluss auf den Ertragswert hat. Wenn dieser Zins unpräzise angegeben ist, dann kommt es zu einer deutlichen Verzerrung des Ertragswertes. Nicht immer sind die Daten zur genauen Bemessung des Liegenschaftszinses in ausreichendem Umfang verfügbar.

Ein weiterer Unsicherheitsfaktor ist die Entwicklung des Mietniveaus. Wenn dieses deutlich steigt, dann unterschätzen Sie zwangsläufig den zukünftigen Ertragswert. Umgekehrt würden Sie bei sinkendem Mietniveau den Ertragswert überschätzen.